——房産公司上半年工作彙報

                      (房産公司王平經理彙報房地産開發情況)

        年初，總公司為潤華置業公司安排了公司主管、财務主管、成本主管等四位員工，形成了一個相對固定并獨立運行的小團隊，目前我們負責的兩個合作項目都在緊張有序地運行着，基本情況彙報如下。

    一、  上半年項目運行的情況

    1、江陰項目的運行情況            

    江陰項目位于江陰市雲亭鎮，地塊面積46.88畝，取名陸潤·山水綠城，我方占五分之二股份，總建築面積62400平米，其中商業面積2萬平米，拟建三幢11層一幢18層，容積率2.0，住宅總戶數306戶，另有3000平米的人防地下車庫。

我們入駐江陰項目以來主要工作就是推動方案設計，五月份确定設計單位，七月底正式報批兩套方案，最近将經市政府确定其中一套。此間，我們修訂了房産公司的各項規章制度及崗位責任制；完成了地塊開發成本及收益的測算工作；完成了售樓處及辦公用房的設計與施工；制作招商說明書，到南京與蘇果超市總部進行了一次集中商業招商洽談，另外還與馬總一道多次外出考察了一些地塊。

2、黃橋項目的情況

    黃橋鑫偉金色家園位于黃橋東嶽路北，黃橋決戰主題公園的東南側，占地75畝，我方占四分之一的股分。計劃總建築面積93000平方米，五幢11層，七幢多層，一幢四層商業用房，其中住宅面積69000平米，商業總面積10700平米，地下人防車庫4000平米，容積率1.6，住宅總戶數560戶。從我們介入該項目以來，一直也是從事的方案設計推進工作，從多家設計單位比較中，選出了一家比較符合我方條件的設計單位，從六月初到現在，該設計院已先後進行了六次總平方案的調整，我們逐次對設計院做出的方案進行内部評審并提出修改意見，直到最後報批通過為止。

    3、關于對公司的貢獻問題

        今年我看到各分公司都對總公司都作出了較大的貢獻，我們也很羨慕，不過房地産公司的經營是一個周期較長的産業(2-3年)，而且資金投入相比建安施工來講是相當大的，但它後期産出的收益也是可觀的。當前我們對總公司确實沒有什麼貢獻，隻是才搭好了一個平台，有了舞台就能唱戲，我們一定能把握好投入産出的平衡關系，精耕細作，準備在兩年後，每年不會低于一年100萬的利潤上繳，并保持一個持續上漲的勢頭。

    二、下半年的工作計劃

        一是抓江陰項目的開工及銷售，設計速度及工程開工準備工作是目前的重點，規劃方案報批通過等于已完成了一小半的設計工作，下一步主要的任務是施工圖設計、圖審、辦理各項開工手續。另外我們将逐項落實臨水臨電的接入、工程勘探、修建圍牆、催設計院先出樁基圖、選擇樁基單位打樁、考察施工單位，進行工程招投标，力争10月份正式開工年底完成地下部分。重點抓銷售工作，落實售樓處沙盤的制作、各種廣告的實施，盡快确定銷售策劃公司，讓銷售工作在短期内走上正軌，以達到加快資金循環、減少資金投入量的目的。

        二是抓黃橋項目的設計工作，黃橋項目現正處于總平方案報批階段，我們争取10月份将規劃設計方案報批通過，在春節前把施工圖設計完成。

    三．對于房産公司今後的打算

    1、目前房産市場房價問題

        四月份以來，政府一直在調控房地産業，市民持币觀望，房産公司銷售量下降，但房價并沒有實質性的下跌，一方面地價高、規費高、稅收高，這“三高”導緻房價不可能大跌，另一方面政府也顧忌房産業對與之相關聯的其它行業的影響，遏制高房價、消除房價泡沫才是政府的目的所在。房産新政是針對影響國家經濟狀況的大中城市的，如果要波及到小城鎮一般需要六到十個月的時間。就銷售而言，小城鎮是以改換居住條件為銷售主體，大城市是以投資客為銷售主體，所以小城鎮的房價相對來講是一個較為穩定的區域。

        曆年來，政府的每一次打壓都會導緻房價報複性的反彈，房價是越打越高，整體是一個波浪性的上揚過程，對這方面我們很有信心。

     2、關于房産公司發展定位的想法

        房地産行業是有風險、有前途、關系着民生的行業，随着城市的發展、生活條件的提高，社會對房屋的需求量是永遠存在的，雖然過程中可能有波折和風浪，但這個需求是永遠不會衰敗的。另外，國家政策在不斷完善，房地産市場逐步規範化并趨于穩定，相對來講也降低了投資者的風險。所以我認為公司在完成了一定的資本積累的基礎上，投資房産是一項很明智的選擇。

    中國政府在今後十年、二十年中将加速發展工業化城鎮化，城鄉統疇發展要以每年0.8-1％的人口遞增，截至09年底，城鎮化人口46.7％，到實現小康社會要達到65％，到現代化社會要達到76％，江蘇計劃2015年在全國率先實現小康，2020年實現現代化，這些利好對我們的房産公司是一個機遇期。

    根據我們的資本條件以及國家城鎮化建設的需求，我們計劃暫時先把公司定位于城鎮化建設方面的開發，一旦時機成熟了，我們再向發達地區及中型城市滲透。目前我們通過與别人合作的過程，在管理上逐步實行程序化、規範化，不斷摸索和積累房産操作管理的經驗，逐步掌握操作大盤的素質及能力，以确保房産開發持續發展。

    3、土地是房地産的根本

    對于房産開發來講土地儲備是根本，要維持公司的穩定及持續發展，我們不僅要抓在手兩個項目的實施，還要多考慮下一步的投資項目。與别人合作雖能風險共擔，但合作也有合作的弊端，我們計劃明年(2011年)自己獨立開發一個項目。上半年，在馬金華董事長的帶領下，我們先後去沭陽、沛縣、貴陽、周莊、佳木斯等地考察地塊，雖然由于種種原因沒有成功，但我們在尋找土地方面還會加倍努力的，我們還要去看更多的地方，充分利用人脈關系、政府政策以及一切可以利用的社會資源，争取再拿一塊地。

    大家都知道，麻雀雖小五髒齊全，不管樓盤的大小，各項手續是一樣的辦，運作周期都是一樣的，投入的人力及前期費用也差不了多少，另外，相對來講，小地塊在競拍時競争對手太多(社會上很多人都能拿得出這個錢)，小地塊價格都會居高不下，所以小樓盤無形中在開發成本方面就提高了不少，樓盤越大開發成本就會越低，在資金條件許可的情況下，我們要不斷地向運作較大地塊的方向努力。

    4、關于資金保障問題

    目前，我們的房産公司還處于一個輔導期，沒有資本積累，沒有形成良性的内部循環，這個時候我們迫切需要總公司的大力支持。

    現在的社會是現金為王的社會，房地産的過程是資本運作的過程，融資是房産開發的一個至關重要的環節，我們必須建立一個新觀點，也就是“融資、融資再融資”，但如何融資呢?公司首先必須成立融資部門，把融資當成公司的正常事務來做，專人專管關系對口，業務熟練專業化程度高，融資效率才能提高，融資部門的主要任務就是籌錢，為房産開發提供資金保障，另外就是負責調集資源及時還貸。

銀行貸款是融資最主要的途徑，能拿到貸款的企業就是一個強大的企業。我有個不成熟的想法，建議公司董事會把總公司升級為股份制集團公司，把目前旗下所有分公司(或有條件的幾個分公司)都變成獨立法人的分公司，由集團公司控股(不過在運作上要注意消除關聯企業的嫌疑)，各分公司間相互擔保向銀行貸款。我原來所在公司的旗下空殼公司就有六七來個，他們存在的目的就是為了貸款而已，而我們在坐的各分公司老闆們都是獨立核算的實體，本來也早就可算是獨立公司了，隻是名頭沒有換而己，我認為，為了融資，現在全部改成獨立法人的分公司是水到渠成的事。

其次是抵押貸款，由融資部門進行全公司資産摸底，挖掘公司一切可以用來抵押的資源向銀行抵押以換取貸款。我們可以利用公司多年建立起來的良好信譽以及可以利用的個人關系，與銀行建立良好的銀企合作聯盟，如有可能的話，也可拉商業銀行入股投資。 

另外，我們建議推行全公司内部股份制，集衆人之力成就房産偉業，讓每一個員工都能從房産開發經營中得到一定的收益，管理者加入了股份就能進一步增強了他的責任心，非管理者加入了股份，也加大了對房産運營方面的監督力度，這樣就很容易達到全員支持、全員關注房産的良好狀态。

 5、人才保障方面.

 在今後一段時間内，我們将實行人才保障計劃，在現有的項目推進中，逐步納入一部分新人，留優汰劣，保持團隊的戰鬥力，為公司以後的大發展做好人才方面的準備。

最後我呼籲，我們的房産經營是在總公司領導下的一項重大舉措，以前一直是在馬金華董事長的親自指導下向前發展的，現在我向大會倡議，我們決不是孤軍作戰，我們希望在各方面都能得到總公司領導及各分公司同仁的關懷和大力支持，讓我們攜起手來共同前進。

謝謝大家!